jueves 22 de febrero de 2024 - Edición Nº1905

Empresarial | 14 dic 2023

Inmobiliario

Mercado Inmobiliario 2024: la recuperación en tres etapas

El Mercado Inmobiliario Argentino desde los últimos 40 años viene sufriendo altibajos. Crisis, algunas demoledoras, otras no tanto. Algunas afectaron un segmento determinado. Pero en definitiva cuando hay una proyección de crecimiento siempre se ve interrumpido por crisis sociales, económicas, políticas y especulativas.


El Mercado Inmobiliario Argentino hoy atraviesa una situación distinta, sin lugar a dudas tiene relación directa con las políticas económicas gubernamentales. En el discurso de asunción presidencial, el presidente de la República Javier Milei, ratificó su programa de ordenamiento económico, un ajuste del sector público para terminar con el déficit, afirmando que el mismo no va a recaer en el sector privado.

Estas políticas, generan el principio de la recuperación de la confianza y la previsibilidad que el mercado inmobiliario precisa para que inversores y compradores vuelvan a proyectar y concretar sus deseos de inversión en nuevos emprendimientos, mudanzas y todas las actividades relacionadas con la compraventa y construcción, actividades económicas que supieron ser uno de los pilares de la economía argentina.

Argentina de crisis en crisis

Si hacemos un recuento de los últimos 40 años en la Argentina, nos encontramos con esas brutales, que han dejado tanto sufrimiento, de los actores del Mercado Inmobiliario Argentino como también de quienes nunca han podido acceder a él por falta de recursos y herramientas para hacerlo.

La hiperinflación de los 80, la estanflación en fines de los 90, la crisis del 2001, cuando los bancos tomaron un préstamo compulsivo del dinero de la gente, aquel maldito corralito.

La crisis del campo en el año 2008, el cepo cambiario que se instrumentó en el año 2011. La devaluación de mediados de 2018, un nuevo cepo cambiario en el año 2019.

La cuarentena que dejó casi 6 meses inoperativo al mercado inmobiliario. Los alineamientos geopolíticos con regímenes autoritarios, en donde la propiedad privada es una cuestión relativa. La inflación descontrolada del año 2023, que destruyó la capacidad de ahorro de la inmensa mayoría de los argentinos.

Claro está que, en el medio de cada crisis, se vivieron etapas de recuperación, pero por esas mismas, a medida que fue pasando el tiempo, fueron cada vez de períodos más escuetos.

Como podemos observar en el gráfico, el mercado inmobiliario siempre se recupera, indistintamente de los segmentos que podamos analizar.

Es una de las pocas inversiones conservadoras que pueden caer abruptamente debido a crisis macroeconómicas y luego con el correr del tiempo vuelven a recuperar su valor.

Hoy estamos atravesando -como les planteaba al principio del artículo-, una crisis distinta. Donde la inmensa mayoría de los propietarios no cuentan con dificultades económicas, no tienen hipotecas que los ahorcan ni necesidad de regalar o vender sus inmuebles por debajo del precio de mercado para poder continuar su modo de vida.

El segmento de compradores activos es quien tiene el dinero ahorrado, o quien vendió una propiedad para hacerse con liquidez.

No estamos viviendo la situación que se atravesaba en el 2001, donde había deudas y no había dinero ahorrado por parte de los compradores, o mejor dicho ese dinero estaba en el corralito.

Por ello, cuando desde las más altas esferas gubernamentales de este nuevo gobierno, plantean políticas para brindar confianza y previsibilidad en los inversores, genera una gran expectativa.

Eso va a hacer que a medida que transcurran los meses, el pequeño inversor local, y luego los otros, comiencen a desarrollar todas las operaciones y proyectos inmobiliarios que la incertidumbre de los últimos años hizo que se pospusieran.

Cómo será la recuperación del mercado inmobiliario

Es importante destacar que cada segmento, ya sea comercial, rural, residencial, industrial, tiene un tiempo y una realidad distinta. Pero a todos, el encauzamiento de la macroeconomía los va a afectar en forma directa.

En la primera etapa, se va a ir incrementando el comportamiento que se produjo después de las elecciones PASO 2023, donde una leve recuperación de compraventas de inmuebles para vivienda permanente sorprendió en un año electoral, con un resultado que esbozaba un probable cambio de gobierno.

En ese momento, un porcentaje de los compradores que esperaban saber quién sería el próximo presidente, entendieron que el cambio se iba a inclinar por un mandatario promercado, y que la oportunidad para invertir era el 2023.

Durante el 2024, tal como lo plantean los propios funcionarios del flamante gobierno de La Libertad Avanza, continuará; probablemente observaremos una desaceleración de la inflación.

Aunque la capacidad de ahorro, que es fundamental para la adquisición de créditos hipotecarios, seguirá siendo una asignatura pendiente.

Pero la confianza de un rumbo que tiene como entre los principales objetivos terminar con el déficit fiscal y la inflación, será uno de los estandartes que el comprador y el inversor observarán con mucha atención y expectativa, generando así el comienzo de la recuperación de la confianza para concretar inversiones.

En una segunda etapa, el objetivo de terminar con la inflación o desacelerarla, en forma contundente, traería como consecuencia la recuperación de la capacidad de ahorro de un sector importante de la población económicamente activa.

En esta etapa el crédito hipotecario tiene que ser un actor principal, para potenciar el acceso a la primera vivienda, la ampliación de nuevos inmuebles para industrias y comercios, e incluso la posibilidad de adquirir otro tipo de inmuebles.

Claro está que parte de la recuperación de la confianza tienen también su centralidad en la resolución del cepo cambiario, y la multiplicidad de variantes del dólar y el libre acceso a él.

Por qué es fundamental que vuelva al comprador genuino, pero estratégicamente indispensable ampliar la cantidad de ciudadanos que puedan acceder a la compra de inmuebles, a través del crédito hipotecario. No es lo mismo un mercado inmobiliario activo de 10.000 actores que de millones.

La tercera etapa, en mi opinión, es la inversión internacional.  La Argentina es uno de los países del mundo, el más cosmopolita, con todas las geografías y todos los climas, donde el respeto y la diversidad cultural es un estandarte.

Un país para vivir toda la vida, o para tener una inversión y diversificar. Cuando se ordena en la economía, la proyección de crecimiento y estabilidad forjen una política común, y el riesgo de que la propiedad privada sea una cuestión relativa se termine, serán pruebas muy importantes, para el mundo. Será el testimonio concreto de que la Argentina, es un lugar confiable para invertir en el mediano y largo plazo.

Es por ello que podría transformarse en un mercado internacional de inversiones inmobiliarias y la construcción de desarrollos en todo su territorio.

La revolución tecnológica y el real estate argentino

También es importante destacar, que el avance de la tecnología, en el campo laboral, comercial y profesional.

Este fenómeno, está generando la descentralización operativa de muchas empresas comercios, profesiones e incluso de entidades gubernamentales. Y no es solo local sino mundial.

Esto hace que el crecimiento proyectado no sea solamente en las grandes ciudades, sino también en cada rincón de la Argentina.

Donde pueda llegar la infraestructura necesaria para tener la conectividad y la velocidad suficiente para poder trabajar, ya sea en forma digital o en forma mixta.

Por eso el desarrollo en materia inmobiliaria también lo veremos en los diferentes puntos del país.

Si tenemos en cuenta que hay cientos de empleos y profesiones que pueden desarrollarse a distancia y con absoluta calidad, muchas oportunidades tenemos por delante.

La Argentina tiene que demostrarle al mundo, que es un país serio, que tiene un proyecto de orden y previsibilidad. ¿Cómo no van a venir a invertir o a vivir, desde cualquier parte del mundo? Si lo tenemos todo.

Por Diego Migliorisi (Corredor inmobiliario, abogado, analista político, escritor, especialista en altas tecnologías, seguridad y vivienda. Magister en comunicación política y electoral. Socio gerente de Migliorisi Real Estate, fundador de 1770 Argentina).

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