La inversión inmobiliaria Privada y el rol del Estado

Extrañamente, habitamos un amplio país. Sin embargo, cíclicamente se escucha a su gente decir: “No tenemos dónde vivir”. Las quejas sobre los valores de los inmuebles en alquiler o en venta, sean éstos para vivienda o comerciales, están a la orden del día. La Argentina es un país rico, pero su pueblo no puede pagar, le cuesta llegar a fin de mes, está limitado para proyectarse (como personas, como familia, como comerciantes, como profesionales), no puede arrancar o, al igual que en la oca, se avanza para luego caer en la mala suerte de retroceder. País difícil para intentar planificar.

Extrañamente, habitamos un extenso y rico país, con variedad de suelos, desde el mar hasta la cordillera, incluyendo su pampa húmeda, los valles y las mesetas… Con variedad climática, desde la nieve hasta el calor seco del norte. Con amplias extensiones agrícolas y ganaderas; riquezas increíbles y envidiables para muchísimos países de nuestro continente y del mundo.

Extrañamente, habitamos un país sumamente rico en recursos naturales y también en recursos humanos. País de pueblo generoso y solidario cuando hay que ayudar en la adversidad. País surgido de colonias de inmigrantes que vinieron, con lo puesto, a trabajar, y lo lograron. Trabajaron, se arraigaron, crearon familias aquí, siempre con la premisa del esfuerzo, del sacrificio y del estudio. Sintieron orgullo por todo lo que ellos, o los suyos, fueron consiguiendo. Pero entonces, ¿qué nos pasa como país que nunca terminamos de arrancar? ¿Por qué, si tenemos tanto, vivimos tan mal?

En mi opinión y refiriéndome, casi exclusivamente, al “problema habitacional”, tenemos un arraigado problema de conducción, que con sus marchas y contramarchas, cíclicas y permanentes, no logra seducir al capital necesario que permita continuidad de las inversiones, privadas claro (siempre privadas), que logre definitivamente solucionar el tema de la vivienda en la Argentina.

Personalmente, con más de 32 años de experiencia en la industria inmobiliaria y de la construcción, la variable “rol del estado” no la pongo en el basamento de mi pirámide mental a la hora de planificar un desarrollo inmobiliario en nuestra zona, sea edificio o loteo.

Difícilmente se pueda planificar basado en políticas económicas estables en Argentina, sencillamente porque no las hay. Ni créditos blandos para viviendas o retail. Ni sueldos crecientes que permitan a los posibles interesados financiarse en cuotas. Ni inflación controlada que permita al desarrollador promover sus proyectos a valores cerrados.

Uno puede tener la mejor voluntad del mundo, pero si las reglas se mueven, si no se genera confianza, si no se promueven normas justas, claras, continuadas y sanas para ambas partes, es realmente difícil que un interesado pueda comprar con lo que gana con su trabajo o que un desarrollador quiera invertir sujeto al riesgo de perder su capital, su patrimonio.

¿QUÉ HACEMOS LOS PRIVADOS? Seguimos viendo en el mercado algunas propuestas privadas, siempre privadas, de ventas de departamentos hasta en 48 cuotas o de planes de ahorro en 240 cuotas, o de ventas de lotes (los preferidos de esta época) hasta en 60 cuotas. El privado (constructores, desarrolladores, inversores) siempre apuesta. Está en la genética, con prudencia, claro, pero nunca para la rueda, la va adaptando a la época, a la inflación, a la demanda, a los gustos y necesidades de la gente, etcétera. El privado está. Con su apuesta, sus miedos y sus riesgos, pero está.

¿Y EL ESTADO CÓMO PODRÍA ACOMPAÑAR? Lo primero que se me viene a la mente al pensar cómo podría acompañar a la inversión en desarrollos inmobiliarios en Argentina es, en primer lugar, no metiéndole miedo al desarrollador, no atacando o cuestionando la legitimidad de la propiedad privada. Obviamente, me parece perfecto que se revise el origen de los fondos, pero concluido esto, nada tiene que opinar sobre la legítima relación entre particulares que, pactando entre ellos, compran o venden bienes registrables, sobre los cuales, también, pagan impuestos. La experiencia y los hechos indican que, cuando el Estado intenta participar opinando, la complica (por utilizar un término educado).

Primero, entonces, seguridad jurídica de la propiedad privada.

Segundo, dedicarse a controlar la inflación. Casi una utopía, pero sumamente necesaria. Con la misma, los riesgos de la inversión son sumamente altos.

Tercero, exportar más. Claro que sí, si exportamos más, entran dólares. Si entran dólares, sube menos o nada o baja. Si el dólar está estable, la gente invierte, especialmente en las más de doscientas localidades que nos rodean en doscientos kilómetros a la redonda.

Cuarto, promover políticas ambientales y de sustentabilidad en los desarrollos inmobiliarios, tanto de loteos, como de construcción. La concientización sobre las condiciones del lugar donde vivimos es exageradamente importante para despertar las ansias de inversión. La gente quiere vivir mejor y quiere proyectos que simbolicen que se puede vivir mejor.

Quinto, trabajar para promover la productividad (privada, siempre privada). Si las empresas, el comercio, los profesionales, aumentan su productividad, generan más empleo. Y si esto se da así, hay liquidez circulante y si hay circulante es porque la economía gira.

Sexto, la educación. Cuando hablamos de igualdad de oportunidades, debemos hablar de nivelar hacia arriba nuestras condiciones de acceso a la educación. La cultura que nos eleva es la del trabajo, no la de los planes sociales. Con los planes no podemos financiar ni al más económico de los lotes de nuestra zona. Con los planes se podrá comer, quizás, pero no se sale de la pobreza, por el contrario, se estanca y se retrocede.

Séptimo, fortalecer el precio de nuestros commodities. Nuestra política exterior es nuestro gerente comercial. Nuestra soja, nuestro trigo, nuestro maíz, nuestros derivados, nuestros minerales, etcétera, son nuestra mercadería a vender al mundo. Y todo el mundo necesita de estos productos. Si esas condiciones de valores de commodities mejoran, se beneficia todo nuestro sistema económico, por ingresos de divisas.

Octavo, rediseñar las cargas impositivas, actividad por actividad. Simplificar impuestos, sin dudas, permitiría recaudar más. A veces, menos es más.

Noveno, modernización y achicamiento del estado. Estoy convencido de que todos los argentinos vemos un estado demasiado inflado. Muchos cargos, muchos asesores, muchos gastos, para vaya uno a saber qué grado de acción.

Décimo, lograr un acuerdo de mediano y largo plazo con el FMI. Tener la espada del fondo monetario en contra, no es bueno. Tener al fondo monetario en contra, sería peor. En cualquier política económica de país emergente (crónicamente emergente), como somos, este o cualquier otro ente de auxilio de políticas cíclicas inestables como nos ha sucedido en toda nuestra historia, debe ser un aliado, un socio, un amigo. Y si no nos gusta, hubiéramos hecho las cosas bien y no habría que llamarlos.

En síntesis, nunca aflojar, siempre para adelante. Y desde el Estado, trabajar con austeridad y seriedad, buscando generar mercado. Todo tan fácil y difícil a la vez. Somos un país rico, con un pueblo empobrecido. Extrañamente, teniendo tanto, fallamos en la conducción. Los privados siempre están, estamos y estaremos. Somos un pueblo dispuesto a aceptar reglas claras, sanas, que permitan colaborar con “el problema habitacional” en la Argentina.

Pablo Porta (Empresario inmobiliario)

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